জমি কেনার পূর্বে করণীয় পোস্ট – ০২

সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে ক্রেতার অবশ্য কর্তব্য হচ্ছে ক্রয়েচ্ছু সম্পত্তির স্বত্বের তদন্ত ও তল্লাশী। স্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে বিক্রেতার নিকট হতে প্রাপ্ত স্বত্ব সম্পর্কীয় দলিলাদি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা করে দেখতে হবে। বিক্রেতার বর্তমান মালিকানা স্বত্ব কিরুপে কবে এবং কতখানি বর্তাইয়াছে দেখতে হবে। বিক্রেতা যদি ওয়ারিশানসূত্রে সম্পত্তির মালিক হন তাহা হলে তার পূর্ববর্তী মালিকদের ধারাবাহিক ও বৎসরানুক্রমিক একটি তালিকা প্রস্ত্তত করা আবশ্যক। তদন্ত করে দেখতে হবে বিক্রেতার পুর্ববর্তী মালিকের এই সম্পত্তিতে বৈধ মালিকানা স্বত্ব ছিল কিনা। কিংবা থাকলেও সময় প্রবাহে তাদের মালিকানা স্বত্ব কোনরূপ খর্ব হয়েছে কিনা। ওয়ারিশানসূত্রে প্রাপ্ত বিক্রেতার সম্পত্তির উপর অন্য কোন ওয়ারিশানের হক আছে কিনা এবং তাকলে ছাহাম বন্টন হয়েছে কিনা।

বিক্রেতা খরিদসূত্রে বিক্রয়েচ্ছু সম্পত্তির মালিক হলে, সে যার নিকট হতে সম্পত্তি খরিদ করেছে তাহার বৈধ মালিকানা-স্বত্ব ছিল কিনা এবং থাকলে সঠিক রেজিষ্ট্রি করে স্বত্বান্তর করা হয়েছে কিনা। বিক্রেতার মালিকানা-স্বত্ব সম্পর্কীয় চেক, পরচা, নকশা ইত্যাদি পরীক্ষার পর সম্পত্তিসম্পর্কীত ইতিপূর্বে সম্পাদিত দলিল দস্তাবেজ যাহাকে ‘বায়া দলিল’ বলে পরীক্ষা করতে হবে। ইতিপূর্বে দলিল দস্তাবেজ বলতে মূল দলিল, বন্টননামা, হেবা-নামা, সালিশী আদালতে হুকুমজারী, ট্রাস্ট দলিল, ওয়াকফ্নামা, স্বত্ব প্রত্যার্পণ সম্পর্কিত কোন দলিলাদি, উইলের প্রবেট ইত্যাদি বোঝায়। বিক্রেতার স্বত্বের প্রমাণ হিসাবে দেওয়ানী আদালতের রায়ের কপি নামজারীর সইমোহরী কপি, সরকারী বা স্বায়ত্বশাসিত প্রতিষ্ঠানে প্রদত্ত কর বা খাজনার রসিদপত্র ইত্যাদি যাচাই করে দেখা উচিত।

দলখ মালিকানা স্বত্বের অবিচ্ছেদ্য অংশ। বিক্রেতাকে সম্পত্তির উপর গিয়ে সঠিকভাবে নির্ধারণ করতে হবে বিক্রেতার সম্পত্তির উপর কার্যকরী দখল আছে কিনা। সম্পত্তিটি যদি অন্য কাহারও দখরে থাকে তাহা হলে দখলকাররা কেন, কতদিন ও কি সূত্রে দখলে আছে এবং তাহা বিক্রেতার স্বত্ব অবৈধ কিনা যাচাই করা উচিৎ।

ক্রেতার ক্রয়েচ্ছু সম্পত্তি তল্লাশী করা একান্তভাবে আবশ্যক। যে রেজিষ্ট্রেশন অফিসের এখতিয়ারভূক্ত এবং রাজস্ব দফতরে সম্পত্তিটির কাগজপত্র সংরক্ষিত হয়, এই উভয় স্থানে তল্লাশী করা উচিত। বিক্রেতা তার স্বত্ব প্রমাণের জন্য যে সকল কাগজ ও দলিলাদী উপস্থাপন করে তা সঠিক কিনা সে বিষয়টি সংশ্লিষ্ট কার্যালয়ে গিয়ে পরীক্ষা করেই নিশ্চিত হওয়া যায়।

রাজস্ব দফতরে তল্লাশী বলতে কালেক্টরেট, রাজস্ব সার্কেল অফিস, সাব-ডিভিশনাল ম্যানেজার অপিস ও তহশিল অফিসে, যেখানে সম্পত্তিটির খাজনা প্রদত্ত হয় অনুসন্ধান করা বোঝায়। এই সমস্ত দফতর তদন্ত করে এবং সইমোহরী কপি নিয়ে দেখতেহবে সম্পত্তিটি বিক্রেতার নামে আছে কিনা। অবশ্য মনে রাখা আবশ্যক যে রাজস্ব দফতরে রক্ষিত কাগজপত্রের ভুলভ্রান্তি থাকতে পারে এবং মালিকের নামজারী করিয়াও চেক পরছা পাইতে অনেক সময় বিলম্ব হয়ে থাকে। এই ভুলভ্রান্তি বা বিলম্ব হেতু মালিকানা-স্বত্ব না লোপ পেয়েছে এরূপ ধারণা করা ঠিক হবে না, যদি পর্যায়ক্রমে মালিকানা-স্বত্ব ও দখল সঠিক বলিয়া গণ্য হয়ে থাকে।

বিক্রয়ে ইচ্ছুক সম্পত্তিটি যে রেজিষ্ট্রেশন অফিসের এখতিয়ারভূক্ত সেই অফিসে তললাশী দিয়ে পরীক্ষা করা যায়, সম্পত্তিটি ইতিপূর্বে একই বিক্রেতা বা অন্য কাহারও দ্বারা বিক্রয় হয়েছে কিনা। রেজিষ্ট্রেশন অফিসে তল্লাশী করবার নিমিত্ত লাইসেন্সপ্রাপ্ত ব্যক্তি থাকে, এসব ব্যক্তিকে ‘সার্ভার’ বলা হয়। দাগ নম্বর বা দলিলদাতার নামের আদ্যক্ষর রেজিষ্ট্রেশন অফিসের যে ইনডেক্সে থাকা সম্ভব। একজন সার্চার তল্লাশী করে বুঝতে পারবে দাগটি বিক্রয় হয়েছে কিনা, হয়ে থাকলে কতবার, কার দ্বারা এবং বর্তমানে কার নামে আছে ইত্যাদি। তল্লাশী ইচ্ছানুযায়ী যে কোন বৎসরের জন্য করা যায়, তবে স্থাবর সম্পত্তির তল্লাশী অনধিক বার বৎসরের জন্য করলে উত্তম হয়।